Obwohl so mach einer widersprechen mag, lohnt es in Deutschland nach wie vor für Anleger und Investoren, Immobilien zu kaufen. Während der Eurokrise stand der Kauf von Immobilien auf der Agenda vieler Anleger und Kapitalanleger, weil dem Investitionsgut Wertsteigerung, Renditesicherung und Inflationsresistenz nachgesagt wurde.
Aber für renditestarke, zukunftsorientierte Hauskäufer ist es sehr wichtig, auf den Standort Wert zu legen und ihn als wichtigstes Kriterium zu betrachten. In diesem Artikel finden Sie 8 wertvolle Tipps, die Ihnen erklären, worauf Sie achten müssen, wenn Sie in Immobilien investieren.
- Kann man in Deutschland lukrative Immobilien ergattern sowie eine ausführliche Studie dazu
- Welche Vorteile Immobilien-Investments haben
- Welche Art von Immobilie gekauft werden soll
- Warum die Festlegung einer geeigneten Finanzstrategie wichtig ist
- Warum der richtig Standort einer Immobilie relevant ist
- Warum die Rohstoffe für den Bau im Vorhinein geprüft werden sollten
- Warum künftige Mieter überprüft werden sollten
- Wie man die Kosten, die auf einen zukommen, richtig berechnet
- Warum man das Risiko immer realistisch einschätzen sollte
- Was bei den Steuerregelungen zu beachten ist
- Crowdlending als Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung
- Unser Fazit
Eignet Sich Deutschland Wirklich Für Den Kauf Von Immobilien?
Regionen mit guter Infrastruktur und Wirtschaftswachstum sowie deutsche Metropolen unterstützen den sicheren Immobilienkauf und überprüfen die statistische Renditeentwicklung, um die Wertsteigerung zu veranschaulichen.
Im Nachfolgenden finden Sie eine detaillierte Ausführung der oben angezeigten Statistik, die das Ergebnis einer Umfrage über die Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilien-Investments zeigt.
Die Studie von Statista.com Im Detail
Rund 52 % der befragten Investoren empfanden Deutschland als sehr attraktiven Standort für Immobilien-Investments im Jahr 2016. Insgesamt hat sich das Investitionsvolumen des deutschen Immobilien-Investmentmarktes seit der Finanzkrise 2008 positiv entwickelt.
Vor allem der südliche Teil Deutschlands steht im Bereich Immobilienkauf und Investment auf etwa gleicher Ebene wie die Großstädte, in denen Renditeobjekte besonders beliebt sind und bei Investoren für Interesse sorgen. Offensichtlicher Spitzenreiter ist München, auch wenn man Immobilien in der bayerischen Metropole und Umgebung kauft, hat man sie schon in der Tasche.
Wenn Sie im Raum München investieren, können Sie sich auf attraktive Wertsteigerungsprognosen verlassen und erhalten eine Wertgarantie der erworbenen Immobilie, verbunden mit einer gewissen Wertsteigerung, auch wenn die Anschaffungskosten relativ hoch sind.
Welche Vorteile Haben Immobilien-Investments?
Einer der Vorteile von Wohnimmobilien als Kapitalanlage ist die Kreditbereitschaft der Banken. Im Gegensatz zu Gold generieren Immobilien beispielsweise Cashflow durch die Zahlung von Mieten. Gute Aktien generieren auch Cashflow durch Dividendenzahlungen, sind jedoch anfälliger für Volatilität als Anlageimmobilien.
Darüber hinaus gelten Immobilieninvestitionen als Anti-Inflations-Finanzanlage. Ihr Wert ist fast im gleichen Maß gestiegen wie die Inflation. Die Ergebnisse können aber auch anders ausfallen; im schlimmsten Fall können Renditen zu Kapitalfressern werden.
Ob Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu einer wirtschaftlich erfolgreichen Kapitalanlage wird, hängt in erster Linie davon ab, ob Sie bei der Auswahl einer Immobilie, Kalkulation und Finanzierung bestimmte Grundsätze beachten. Die nachfolgenden Tipps schaffen hierbei Abhilfe.
Die Art Der Gewünschten Immobilie Sollte Im Vorfeld Festgelegt Werden
Zunächst ist zu überlegen, ob Sie eine einzelne Wohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein ganzes Wohngebiet vermieten. Die Art der Immobilie, die Sie wählen, hängt davon ab, wie viel Sie ausgeben können und sind.
Einerseits kann ein Studio-Apartment günstiger sein, sodass der Preis attraktiv ist, da Sie weniger Eigenkapital aufbringen müssen, um die Immobilie zu kaufen. Andererseits bieten Wohnungen im Vergleich zu vollwertigen Wohn- oder Geschäftshäusern weniger Potenzial für eine maximale Rendite.
Eine Geeignete Finanzierungsstrategie Auswählen
Wenn Sie nicht über genügend Eigenkapital verfügen, um ein Mehrfamilienhaus zu kaufen, müssen Sie eine ausgeklügelte Finanzierungsstrategie entwickeln, die alle relevanten Fragen abklärt.
Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus oder eine andere teurere Immobilie kaufen möchten und damit Ihr Budget überschreiten, können Sie zur Finanzierung des Kaufs einen hohen Anteil an Fremdmitteln, also einen Bankkredit, verwenden.
Steigt die Inflation, können Sie sogar davon profitieren: Ihr Kredit wird inflationsbedingt an Wert verlieren, Ihre Verschuldung sinkt also tatsächlich. Zudem profitieren Sie bei steigender Zinsentwicklung von der Festverzinsung des Darlehens.
Auf Den Richtigen Standort Kommt Es Auch An
Achten Sie bei der Standort- bzw. Standortwahl einer Anlageimmobilie auf eine gute Infrastruktur, ein ausreichendes Arbeitskräfteangebot und eine attraktive Innenstadt. All dies hat dazu geführt, dass viele Menschen gerne an diesem Ort leben. Das heißt für Sie: Mieteinnahmen sichern. Idealerweise sollten in der ausgewählten Stadt mindestens 10.000 Menschen leben, da dies die Möglichkeit von Leerständen verringert.
Eine sehr gute Lage geht immer mit einer entsprechend hohen Miete einher, die Ihnen sehr gute Renditen bringt – gleichzeitig aber auch die Möglichkeit der Anmietung reduzieren kann. Die wirtschaftliche und kulturelle Entwicklung des Gebiets wird sich auch auf den Mietpreis von Immobilien auswirken.
Es ist im Voraus schwer vorherzusagen. Beliebte Gebiete sind derzeit München, Berlin, Hamburg, Rhein-Main, Oldenburg und Heidelberg. Experten gehen davon aus, dass die Mieten dort bis mindestens 2025 steigen werden. Allerdings sind Renditeliegenschaften dort deutlich teurer als Gegenden mit relativ niedrigen Mieten. Daher lohnt es sich eher, in günstige Orte wie Duisburg oder Chemnitz zu investieren.
Rohstoffe Für Den Bau Inspizieren
Die persönliche Beobachtung der Immobilie ist sehr wichtig. Stimmt die Attributbeschreibung in der Aufnahme mit der Realität überein? Ist die Wohn- oder Grundstücksfläche richtig angegeben? Ist Ihre Anlageimmobilie ordentlich und schön? Darüber hinaus sollten Sie die Wartungskosten verstehen, die Sie tragen müssen.
Das reine Alter der Immobilie lässt jedoch nicht auf die tatsächliche Bausubstanz schließen. Daher sollten Sie das Grundstück und das Baugrundstück mit einem Immobilienexperten besichtigen. Auch wenn Sie nur eine Wohnung kaufen möchten, schauen Sie sich immer das gesamte Gebäude an. Außerdem können Sie sich über Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen der letzten Jahre informieren. Dann gibt es keine unangenehmen Überraschungen.
Künftige Mieter Überprüfen
Um Erträge oder Renditen aus der Immobilie zu erwirtschaften, ist natürlich das Wichtigste: Miete. Wenn der Mieter bereits in der Immobilie wohnt, sollten Sie den Mietvertrag vorab prüfen – zum Beispiel eine gültige Außenreparaturklausel.
Informieren Sie sich, wie hoch die Mietkaution ist und ob der Mieter diese regelmäßig zahlt, damit Sie Ihre Mieteinnahmen ermitteln können.
Sollte die Wohnung frei sein, informieren Sie sich über die Mietbedingungen in der Umgebung. Nicht alle Mietangebote, die Sie erhalten, sind seriös, denn erfahrungsgemäß hat nicht jeder das Geld, um dauerhaft Miete zu zahlen. Bitte prüfen Sie daher den Antragsteller sehr genau.
Kosten Richtig Berechnen
Der Kauf einer Immobilie ist teuer – nicht nur in Bezug auf den Preis eines Hauses oder einer Wohnung, sondern auch in Bezug auf die Kaufnebenkosten. Dazu gehören in der Regel Gebühren für Makler und Notare, Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuern.
Je nach Bundesland müssen Sie als Investor mindestens 10 % der Anschaffungsnebenkosten des reinen Kaufpreises verrechnen. Darüber hinaus können, wenn Sie bereits einen Kredit aufgenommen haben, Finanzierungskosten anfallen, nämlich monatliche Zinsen und Tilgung.
Hinzu kommen häufig Sanierungs- und laufende Wartungskosten. Ihr Einkommen als Investor besteht aus den monatlichen Mieteinnahmen (und dem ggf. später realisierten Verkaufspreis).
Risiko Immer Realistisch Einschätzen
Bei der Anmietung eines Hauses kommt es immer zu unvorhergesehenen Ausgaben oder Mietausfällen. Dies können Sie kaum beeinflussen. Auch die Entwicklung der Mietpreise ist in vielen Bereichen unvorhersehbar.
Daher birgt die Investition in Anlageimmobilien oft schwer abschätzbare Risiken. Scheuen Sie sich nicht, diese Probleme zu antizipieren und genügend Puffer für sie zu setzen. Gerade bei einem Kauf mit hohem Fremdfinanzierungsanteil sollten Sie darauf achten, dass Sie immer die Zinsen und Tilgung zahlen können.
Steuerregelungen Beachten
Zu guter Letzt sollten Sie sich als Vermieter der möglichen steuerlichen Vor- und Nachteile bewusst sein, denn genau in diesem Bereich können selbst die kleinsten Fehler enorme Folgen für den Käufer bzw. Besitzer haben. Unter den steuerrechtlichen Bestimmungen für Immobilien gibt es die nachfolgenden drei Aspekte, die besonders zu beachten sind.
Abschreibung→ Der Vermieter kann Anschaffungs- oder Herstellungskosten beantragen, um Steuern zu senken. Bei Wohnimmobilien beträgt die jährliche Abschreibung 2 % des Kaufpreises, bei historischen Immobilien deutlich höher.
Spekulationssteuer→ Wenn der Zeitpunkt des Kaufs und Verkaufs von Immobilien weniger als zehn Jahre beträgt, verlangt das Finanzamt eine Spekulationssteuer. Maklergebühren und Renovierungskosten für die ersten drei Jahre können berücksichtigt werden. Die Höhe der Spekulationssteuer entspricht dem Einkommensteuersatz.
Dreiteilige Liegenschaftsbeschränkung→ Werden zwei oder mehr Liegenschaften innerhalb von fünf Jahren verkauft, gilt der Verkäufer als gewerblicher Immobilienhändler und wird entsprechend besteuert.
Crowdinvesting Als Finanzierungsalternative
Sie wollen von Immobilien als Kapitalanlage profitieren, aber hohe Kapitalbindungen beim Kauf von Rendite-Liegenschaften und großen Verwaltungsaufgaben vermeiden? Das sogenannte “Crowdinvesting” oder Gruppenfinanzierung im Bereich der Finanzierung von Immobilien ist eine weitere Option. Dabei können Sie sich über Internetplattformen wie BERGFÜRST mit anderen Investoren zusammenschließen, um gemeinsam die notwendigen Mittel für Bestandsimmobilien oder Bauvorhaben zu beschaffen.
Daher ist diese sogenannte Gruppenfinanzierung auch bei kleinen Geldbeträgen für Einzelpersonen anwendbar. So können Sie in mehrere Immobilienprojekte gleichzeitig investieren, ohne viel Kapital aufnehmen zu müssen. Begünstigt wird dies auch durch relativ kurze Fristen und Handelsmöglichkeiten, wodurch die Gelder der Anleger nicht lange eingeschränkt werden und flexibel bleiben.
Nach der Investition müssen Sie sich nicht um die Verwaltung oder den Streit mit den Mietern der Immobilie kümmern. Daher ist Crowdfunding besonders für unabhängige Investoren, die die Nachteile des Immobilienkaufs loswerden wollen, eine neue und spannende Anlagemöglichkeit.
Fazit
Die Preise für Immobilien, egal ob es sich dabei um Wohnungen, Häuser oder andere, kommerzielle Liegenschaften handelt, sind enorm und steigen von Jahr zu Jahr zu einem bestimmtem Prozentsatz, der von einer Reihe von Faktoren beeinflusst wird. Daher sollte man sich genau informieren über die jeweilige Immobilie, die man sich anschaffen möchte. Denn gewisse Mängel wie Baufehler, können oftmals schwerwiegende Folgen haben.
Aber auch andere Faktoren wie die richtige Lage, gewisse Gesetze, die man beachten muss, etc. müssen natürlich bei der Planung der Anschaffung einer Immobilie berücksichtigt werden. Wir hoffen, dass die in diesem Artikel aufgeführten Tipps und Ratschläge Ihnen dabei helfen werden, die für Sie ideale Immobilie ausfindig zu machen, damit Sie früher oder später nicht auf böse Überraschungen stoßen.
